三季度广州写字楼空置率再创历史新低！零售市场租金、空置率“双开花”

金影雨芬飞

?  广州甲级写字楼市场空置率跌破4%，再创历史最低位，并继续成为四个一线城市中最抢手的写字楼市场。受经济下行影响，平均租金环比持续下降0.5%至192.8元/平方米/月。珠江新城商务区成本季吸纳冠军，狂扫1.9万平方米。传统商务区越秀为促进金融机构落地，频“放大招”。
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?  零售市场火热，除有新增项目入市，暑期及“十一”黄金周的到来大幅带动客流及消费，本季平均租金环比上升3.2%至783.7元/平方米/月，空置率环比下降0.5个百分点至6.8%。
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3 P7 E4 ^8 d  R　　广州，2019年10月11日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，近日发布《2019年三季度广州甲级写字楼市场报告》及《2019年三季度广州零售市场报告》，对写字楼及零售市场动态进行了深度解读，并对未来走向做出预判。

　　写字楼市场：珠江新城力挽狂澜 成吸纳冠军
- N5 z$ Y0 B2 Q$ P　　第三季度，广州甲级写字楼无新增供应项目，存量维持在485.9万平方米。受经济下行影响，全市平均租金持续下探，环比下降0.5%至人民币192.8元/平方米/月。其中，珠江新城商务区部分物业下调平均租金，环比下降1.0%，有效促进租赁成交回暖。
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    图1近年广州甲级写字楼市场平均租金水平及空置率 来源：戴德梁行广州研究部

　　本季在租金优惠及佣金激励双重加持下，全市甲级写字楼市场净吸纳量转负为正，录得2.1万平方米。其中，珠江新城商务区力挽狂澜，狂扫1.9万平方米，以全市净吸纳量占比逾九成，成为当之无愧的吸纳冠军。与下调租金的珠江新城不同的是，琶洲商务区甲级写字楼市场平均租金不降反升，环比上涨1.1%至150元/平方米/月，空置率更进一步降至5.5%。
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8 p) U! O1 D: Y1 o# w& K: \　　专业服务企业看好广州 出手频频
- T8 w; h- b& }3 M8 ~4 m) q# Y" n# F　　甲级写字楼租金松动的同时，专业服务企业看好广州稳健的市场表现，出手频频。律师事务所、商务中心租赁成交表现积极，如君泽君律师事务所扩租周大福金融中心的办公面积、泰鼎亨拿下保利中心约6,000平方米的办公空间等。

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　　越秀“放大招”狂揽金融企业
4 |/ _2 Q$ |& M  K( C1 N1 `　　传统商务区越秀为吸引更多金融企业落地，本季度印发促进金融业的具体办法，为落户企业提供大力度的租金补助。此举成效显著，已成功引进深圳证券交易所广州服务基地落户。
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　　第四季度，广州甲级写字楼市场预计将迎来星寰国际商业中心、天德广场、唯品会总部大厦3个新增项目入市，越秀、珠江新城及琶洲各占一席，释放约24万平方米的新增供应，届时将打破越秀和珠江新城商务区2018年以来，无新增供应的僵局。值得期待的是，从2020年起，国际金融城将陆续有新项目面市，加速汇聚各类金融机构、配套金融中介服务机构及相关衍生行业，向着全球金融资源配置中心迈进，为金融城、珠江新城及琶洲构成的中央商务区“黄金三角”格局建设，再添一把火。



    图2 近年广州甲级写字楼市场新增供应 来源：戴德梁行广州研究部
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0 l" L  b& ]3 q" r% t　　戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲认为，尽管宏观环境依然存在不确定性，但在政府激励政策的支持下及租赁市场成交回暖、优质项目陆续入市等有利因素影响下，或为广州甲级写字楼市场注入新活力。
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　　零售市场：租金与空置率齐开花
　　本季度，外围商圈的美林MLIVE天地盛大开业，为市场带来约8.2万平方米的新增供应，将全市优质零售市场存量推升至462.6万平方米。暑期、“十一”黄金周及年底购物季，将带来可观的客流和消费，零售商积极布局开店，全市空置率环比下降0.5个百分点至6.8%。与此同时，优质零售市场平均租金环比上升3.2%至783.7元/平方米/月。

7 F8 k$ X! W# p& D　　外围商圈强势崛起
　　本季多个商圈表现可圈可点。核心商圈中，太古汇依然是大牌的“心头好”，本季吸引了顶级珠宝品牌Van Cleef& Arpels及高端羽绒服品牌MONCLER入驻。天河路商圈中另一种子选手天环广场，则成功引进中高档瑜伽服饰品牌lululemon，新店开业指日可待。外围商圈的新店以大众品牌为主，如海澜之家落子奥园广场、家居生活馆OCE落地乐峰广场及完美日记进驻新世界云门等。
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9 E0 b4 m( @) v- @$ z/ R　　除了积极引进品牌，各商圈更以别出心裁的方式吸引消费者，如利用国潮、网红IP主题展等。天河城运用青花瓷元素，举办颇具中国风味的“青花瓷意”国潮艺术主题展；正佳广场携手诸多品牌联合打造“国潮正佳，包罗湾象”系列主题活动，宣传大湾区文化，独具匠心；太古汇悉心打造“Sonny Angel治愈梦境森林”IP展，以梦幻主题场景及时下正兴的盲盒概念，满足消费者的场景体验及收藏兴趣。
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　　袁雪玲表示，外围商圈的崛起及新项目的落地开花，为零售市场投入了新鲜血液，为购物中心品牌及业态的多元化提供优渥的土壤。

　　多种业态齐头并进夜间经济大放异彩
3 x$ V/ p2 V1 Y　　餐饮依旧是各业态中的佼佼者，今潮、佬麻雀等品牌在空置率较高的商场中开出新店，拿下大量租赁面积；零售业态的服装品类中，经典品牌如Nike、哥弟和阿玛施维持积极扩张态势；家电数码类品牌也不甘示弱，如OPPO正加紧打造其位于正佳广场和西城都荟的新店；O2O方面，天猫心选继续发力，即将在保利广场实现广州“首秀”。

　　此外，为响应国家大力促进消费提质升级、消费者追求多元化生活方式，在“夜经济”领域赢在了起跑线上的广州全面发力。通过重点建设高品质夜间经济集聚区、聚焦“食在广州”餐饮业态与美食文化、塑造夜间文化旅游集聚区、打造夜间体育品牌等多个举措，实现食、住、行、游、购、娱6大业态的全面“开挂”，打造“广州之夜”城市名片。戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯认为，夜生活是商业市场的重要一员，是夜间消费的核心动力。广州夜经济的发力，将全面激活内需潜力，进一步丰富消费者与游客日益渐增的夜间消费需求与体验。而要推动夜间经济的有序发展，还需从消费人群、内容、区域及物业形态等多个商业角度出发，“量体裁衣”以契合的空间载体、匹配的消费群体，推动广府特色城市夜经济的可持续性运营。

) K" {! ?6 L: w8 D0 k7 Y　　展望零售市场，年底预计将有五个优质零售项目入市，包括白云的嘉禾金铂天地、太和金铂天地，海珠万达广场，增城的凯达尔印象城和合生汇，释放约59.8万平方米的可观零售空间。