房企开年忙发债境内外融资环境阶段性解冻

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房企融资松动
; l! B1 H8 s1 V  S1 F- |, s# k延续了去年年底的密集发债趋势，2019年初的房企融资依旧火热。截至1月16日不完全统计，房企融资已经超过四十多笔，合计融资额度高达1000亿左右，继续大规模扩张，但更多是用于“借新还旧”。
房企的融资环境有了一些松动的迹象，具体表现在，银行端正常的开发贷和并购贷能够顺利发放，且利率有向下谈判的空间；房地产信托产品正被部分银行抢着代销。这种“松动”更多也倾向于优质房企，并非行业普遍现象。2019年房企将进入偿债高峰期，真正考验其产品、融资和运营能力的关键时刻正在来临。
融资难让很多房企在2018年感受到了寒意。但到了岁末年初，一股暖流涌向了房地产行业。
3 q( T! \  d# ~# K8 [# h1 e1月份，延续去年末的趋势，房企境内外融资继续井喷，融资成本也有所降低。
8 {. }4 i3 C* c在2018年，海外融资就已经是很多房企资金来源的倚仗，光大证券报告显示，2018年内房海外发债增长21%，1月份仍大幅增长。
3 t3 c( D- R5 }& [- R境内融资也明显增长。1月多家房企公告，计划发行中期票据或超短期融资券。
融资好转得益于政策的放松。多家机构报告显示，央行年初的降准动作，给地产行业带来了刺激，个人房贷按揭利率和房企发债利率均有所下降；证监会也于2018年年底放松了再融资。
但这些政策的目的，仍是以提升经济和稳定房价为前提，并不是直接针对房企。龙湖等公司人士接受记者采访时便认为，流动性虽然稍微宽松，但政策的释放和影响需要时间，且并非所有房企都可获得融资，对2019年的市场还是要谨慎乐观。
7 H3 L# ^) W+ ~6 b6 L8 Q房企融资持续井喷
8 |6 m. y$ v+ F. ^: r$ r* o3 B延续了2018年年底的密集发债趋势，2019年初的房企融资依旧火热。
+ d! s3 P* P3 K9 K$ m1 q  x, n1月17日，碧桂园公告，拟发行一笔优先美元票据，以及发行额外美元优先票据。这一额外票据将沿用此前碧桂园于去年9月27日发行的5.5亿美元优先票据的条款及条件，年利率8%，于2024年到期。
8 O, }( k$ T9 z0 G: r# r碧桂园方面表示，此次美元票据发行所得款项净额，将主要用于现有境外债项的再融资，即为“借新还旧”。
8 _7 x  X7 j$ c- f* s7 i6 p除了碧桂园，近期海外发债的房企屡见不鲜。
1月15日，正荣地产公告，拟按去年6月18日发行的年利率为10.5%、于2020年到期的2.5亿美元优先票据；1月7日，宝龙地产也公告进行优先票据的国际发售，同为现有债务再融资。
, ?6 p0 L$ C5 O8 ?. H中国奥园1月份两次公告，累计发行优先票据集资7.75亿美元，成为海外发债最大的一家。此外还有融创中国、禹州等都在海外发债超过5亿美元。
5 P- m  B+ n# J/ M境内融资也有所放松。1月15日，保利公告计划发行2019年度第一期中期票据，发行金额为人民币15亿元，期限为3年；1月8日，中粮置业下属大悦城地产公告拟发行30亿境内债券，利率最高4.1%。
超短期融资券也成为流行。1月15日，招商蛇口拟发行15亿元超短期融资券，发行期限为120天；同日，富力披露2019年度第二期超短期融资券募集说明书，华夏幸福也公告拟发行2019年度第一期超短期融资券，发行规模为10亿元。
' q# J% h8 p& |0 o# o6 x中原地产研究中心统计数据显示，2018年11月房企融资上千亿，在12月时更是达到1600亿的规模。
5 S2 v9 g7 \1 |, [2 ?9 J今年截至1月16日不完全统计，房企融资已经超过40多笔，合计融资额度高达1000亿左右，继续大规模扩张。
不仅富力等之前取消发债的房企都发行了大额企业债，且在融资成本上，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低，特别是龙头房企的公司债融资成本，基本在4%-5%左右，且再次出现了利率不足4%的案例。
2018年，信贷市场的调控持续，房企融资难成为普遍现象；同时中型企业依旧加速拿地，龙头企业转型加速，也加大了房企的融资成本和难度。
8 k3 B7 @5 A0 S! s0 @中原地产首席分析师张大伟进一步指出，2018年下半年楼市销售逐渐放缓，回款难度加大；加之前期过度投资，一批房企借债到期，纷纷“借新还旧”，房企对资金需求上涨。
但从去年底今年初的楼市调控政策及信贷政策来看，“政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。”张大伟说。
亦有业内人士表示，今年1月，国内房企海外发债利率普遍下降，海外融资难度也有所降低，房企融资环境呈现好转。
宽松是否可持续？
% S8 v) a5 G  L0 u5 d年初央行的全面降准，去年年底证监会对再融资门槛的放松，成为房企融资氛围转换的原因。
“年初最有利于房地产的就是资金成本降低”。1月17日，金融地产分析师祁泽金向21世纪经济报道表示，2019年初央行资金投放力度较大，不仅通过降准这一途径，央行还有可能通过TMLF、降息等途径来加大力度。
/ Y5 {0 @' v( x7 r1 W: _3 f- x除了央行降准等宽松政策，证监会于2018年11月10日松绑再融资，意在缓解民营和小微企业的融资问题，部分房企因此受益。
$ x2 T1 D! i; `/ i" x* ]' D! ]很快在2018年12月4日，中粮地产重组预案公布，拟采用询价方式向不超过10名特定投资者发行股份募集不超过24.26亿元。
2 H' ~; v: R; c中粮方面称，该配套资金主要用于标的公司大悦城地产的商业地产项目，不存在用于补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务的情形。
$ L$ s) m( y7 Z4 l  f这引起了市场对房地产再融资政策松动的关注和猜测。不过截至目前，除了中粮地产重组，并没有其他的房企再融资案例出现。
深圳一家大型房企资金部人士认为，房企再融资短期内不会放开。
对于年初至今流动性的宽松以及房企融资的井喷，龙湖集团副总裁胡若翔持有更为谨慎的态度。
  z* ~! h! D0 M2 T) i“今年央行降准肯定对房地产有影响，但充满了不确定性”，在他看来，降准流向房地产行业的时间并不确定，政策需要消化的时间；此外，政策的具体走向和变化都存在未知。
. `+ y: \9 B& [# |“目前的整体经济呈现出下滑趋势，政策不仅仅针对房地产企业，而是针对全行业”，祁泽金告诉21世纪经济报道记者，在维稳的前提下，政策对房地产行业的扶持有限。
+ Q! x! E, D8 F# g" m+ ?; E祁泽金认为，目前的政策在一定范围之内对房地产企业融资有利，但其前提和目的是稳定房价和提升经济。
在诸多房地产分析人士看来，2019年的房地产市场说不上乐观，房企融资整体偏紧的态势并没有根本改变。
中原地产指出，2018年房企销售业绩涨幅逐渐放缓，以及在规模化竞争格局背景下，房企的资金压力的加大，融资需求上涨；但监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。
目前主流房企因为2016年替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但随着调控持续，房企的资金压力将越来越大；目前整体压力相比2015-2016年已有较大的收紧，而且从趋势看，2019年依然持续面临资金压力。
更为关键的是，根据中金公司数据，2019年房企将进入偿债高峰期。2019年国内房企仅信用债偿付额就超过6000亿，相比2018年翻倍有余。
) p3 o7 r1 L4 N& B/ ~9 h1 Z8 L8 U+ U“2019年是真正考验房企的产品、融资和运营能力的时候了”，前述深圳房企人士说，不能寄望于政策的放松，而要向内加强销售、提升管控、自造现金流。