再说一次，不要去东南亚当“韭菜”了

＊＊爺

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昨天，从泰国曼谷游玩回来的老曹找我喝茶。
见面就是一声叹气："哎，东南亚房地产市场真的危险了。" 随后把一份密密麻麻的泰文报纸拍在桌上，满脸踌躇地去了卫生间。
老曹是我一专门投资东南亚市场的老朋友，早些年开厂子赚了些钱，性格激进。近几年尤其押注泰国，房产大大小小 20 余套。但每次找我做推广，都被我回拒了。
他有他的想法，我有我的原因。
' `" e; x+ t7 ^8 Y' Z9 J2 ]+ t泰文我是真心看不懂，但好在手机上有一个能实时拍照翻译的软件，勉强读懂了这份报纸。讲的是泰国房地产市场现状，核心内容如下：
1. 在过去 5 年里，泰国房价实现大幅增长，其中曼谷平均涨幅保持在 8% 以上，以高端公寓来说，房价一度从 2010 年的 13 万泰铢 /㎡的均价飙升到 2018 年的 28 万泰铢 /㎡。尤其是 BTS（地铁）沿线房产，已经涨至 25 万泰铢 /㎡，折合人民币 5 万多 /㎡。这个数字是泰国 80% 的本地人都无法想象的。
2. 造成如此原因，" 罪魁祸首 " 就是中国买家。近几年在国外购房者中，中国买家占比高达 42%，一举超越日本，成为第一大户。数据统计，相当于泰国每建造五套公寓，就有一套归中国人所有。且泰国央行显示，2018 年，中国人在泰国买房，共花费 400 亿泰铢，折合约 94 亿人民币，刷新历史记录。其中去泰国买房的中国人，70% 都是为了投机获利。
3. 在此情形下，泰国房地产开始迅速扩张，导致楼市库存巨大，开始 " 供过于求 "。据泰国房地产中介机构主席讲，2018 年泰国住宅类房产库存已经超过了 45 万套，总值 410 亿美元（约合 2781 亿人民币）。同时泰国的房屋租金回报率一路走低，2018 年已经滑落至 3.5%。
. D1 p, {3 h* C3 m其实这份报纸的内容，在我心中深处并没有产生多大的波澜。因为现在连一个广场舞大妈都懂得的赚钱门道，真的不能再当作是投资品了，只能称作是 " 泡沫 "。
- Z2 H/ @. ]# G# q  H3 p2 h不得不佩服，中国人的炒楼花能力。
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1 M2 v% |$ O" v7 d8 m. ^3 p我最近一次去泰国是 2018 年年底，随朋友去做市场考察，回来之后就决定不再碰这个地方。
原因很简单，因为这就是中国楼市炒作的复刻版。
/ J% D; V- s. Y+ o4 D$ b$ d$ L8 X/ z; {在曼谷核心，短短的一条街道上，聚集着至少 20 家房地产中介。门店里熙熙攘攘，聚集着来泰国旅游的中国游客。打出的话术很统一：
" 投资现在的泰国，就是投资 10 年前的北京 "。
不单如此，还有什么 " 永久产权 "，临中国 " 房价洼地 "，" 一带一路 "，" 中国四线城市的钱，泰国一线富人区的海景房 " 等字眼，不断冲刷着人们的认知。
  a- M* [: P3 {) |% V最深刻的是一次去芭提雅的看房活动。
- {- a+ f2 R. w5 i  U2 g9 t看房团的大巴车满载着一车来自于中国各地的买家（其中大妈大爷居多），停在了芭提雅的一处新开的海景房新盘。
一下车，中介就用比国内还标准的普通话做讲解。" 大家好，我们所到的，就是芭提雅富人区绝版海景房地段。这里的房子好出租，收益高，买了绝对不吃亏，稳超国内一线海景房。"
1 S* ~8 E" T4 ]; l/ r- i: o' S) `一个常驻泰国朋友凑过来说，你们那的中介可真牛 X，忽悠自己人连眼睛都不带眨。这哪儿是富人区，这就是一郊区。跟我说了一大堆，算是明白了。
这和把你拉到了惠州，告诉你，这就是深圳核心一样。然而因为便宜，还是有人愿意付款，纷纷签了合约，满心欢喜。感觉拥有了这的一套房，就拥有了一个海滩。
真是认同老曹那句话：" 做东南亚地产一年，比你在国内做十年都强。"
1 R4 d! G& j% z6 X6 l) ^9 b韭菜多，还很新鲜。
03
/ J4 A' h: o( C; j泰国成为中国购房者的投资热点，时间并不久，往前数，还是 2015 年下半年的事情。
一来因为中国早期主流国外投资胜地，英、美、奥、加等国为了打击国外炒房客，提高了购房税费，而且外汇监管严厉，" 双剑合璧 " 卡死了中国炒房客。
' O. g& L- C6 N  {% |" m二来随着电影《泰囧》的宣传，泰国旅游业兴起，吸引了足够多的国内关注，而且泰国房价便宜，几十万一套房，首付 2 成，对于中国炒家来说，像是捡白菜。而且那时候泰国房产租赁回报率的确很不错，6.49%，比国内大多数理财都强。
真正的风口是在 2017 年。
# s: M4 A4 K; Q( |* b' ]2017 年是中国房地产市场的调控大年。北上广深和诸多热点二线城市纷纷出台限购政策，致使炒房客无地可炒。想要钻研炒房这条路，只能寻找房价还处于 " 洼地 " 的东南亚。
那时像老曹这样一口气拿下几套泰国房产的高级玩家，不在少数。再加上国内房价停滞不前，东南亚地产也成功地引起了中国 " 普通人 " 的注意。
3 J0 [& x8 u: r* t/ I' J' ~  `从 2018 年开始，中国老百姓开始蜂拥入场，尤其是独爱海南的东北人，当海南封杀省外购房者后，更是将 " 南下 " 去处转移到了泰国。而后，投资需求沿溢到其他东南亚国家，例如越南的胡志明，马来西亚的吉隆坡 ……
* R0 d. z2 {9 Z) d: I. t/ h7 t2 O尤其是柬埔寨的金边，在 2018 年甚是火爆。数据显示，2018 年中国买家对金边的 " 寻盘数 " 提升了 550%，金边房价飙升，年投资回报率高达 29.4%，贯绝全球。
! [' ?  n& M) ~+ n$ N2 O+ d) N) r在中国买家眼里，无关自住与否，无关这里的文化和语言是否理解，更无关是否有政策干预或者汇率波动，反正在 " 利益 " 面前，一切都不是问题，先买了再说。所以现在泰国当地人对中国人的印象，就两个。
; F! o2 T( `+ U9 o% I" 有钱 " 和 " 嗓门大 "。
那么泰国炒楼花的 " 利益 " 到底能兑现吗？现在的曼谷有可能成为 10 年前的北京吗？这个问题很重要。
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# V0 ^$ }3 v$ F7 `- ]; t  P* B* x首先我们来探究房地产投资的主要一项：房价收益。
! F, t8 ^3 e$ b- f8 |$ C7 r在探讨任何带有投资属性的市场时，一定不能忽略一个因素——支撑力。在楼市，就是所谓的刚需购买力。
5 \2 W1 U" p5 i9 M/ B我们来看泰国家庭的平均收入。以曼谷为例，根据泰国国家统计署给出的数据显示，2017 年曼谷每户家庭平均每月收入为 41002 铢，折合人民币 8000 元。
如果按照国际统一标准 " 房价收入比 " 计算，相对于曼谷 28 万泰铢 /㎡的房价，现在曼谷的房价泡沫已经妥妥地超越了北上深。所以在我在上文说，"80% 的泰国人对曼谷核心区的地铁房，想都不敢想 "，这是有依据的。
然而这不是最重要的。
& T. C) p) U3 e# m7 @, A8 E最重要的是，" 泰国人对二手房根本没概念 "。
7 ]; a- E! h$ M  A1 U& h3 P2 [泰国购房者，除了有钱人投资高档公寓外，真正的刚需首选的是联排别墅或者独栋 house。因为泰国的别墅很便宜而且还可以拥有属于自己的土地。
9 K+ g$ J9 n7 _5 G其次泰国法律明文规定土地是私有的，外国人不能持有土地，所以每个物业至少要有 51% 留给当地人。
# O% F6 I: @0 O! E3 Y所以泰国大多数卖给外国人的楼盘，都会玩一个套路，就是把 " 对外价格 " 订得非常高，靠它去跑利润，然后卖给本地人的那部分，全部打折处理。
所以让中国人疯狂的泰国公寓在当地人眼里，其实是供过于求的 " 次级选择 "。
- X/ l, u! l! P* l房子在本地没有接盘侠，那么就只能再卖给中国人。这时候交易税费就出现了。五年之内有 3% 大税，还有购置税和印花税，杂七杂八一大堆算下来，性价比远低于新房。所以中国人也从不选择泰国的二手房。
5 E  E" H7 b2 c: d. O% [6 M于此，泰国房产价值，因为无法变现而丧失了房价收益。所以基本在所有泰国的广告中，大家都把噱头放在了租金收益上。号称拥有全世界最高 10% 的租金收益率，这是真的吗？
想得简单了。
/ W+ |5 a4 C" b% J首先新房交易需要 1% 的交易税，然后是每平米 100 元的维修基金，除此之外是高昂的物业费。目前曼谷新楼的物业管理费，是 9-16 元人民币每平米，50 平米的公寓，一年下来物业费近万元。
" p* R, y1 J( q而且你还需要找一个靠谱的中介帮你代理出租事宜，在泰国，找到一个靠谱的中介并不容易。还能遇到那种明明房子给你租出去了，但是依然告诉你租不出去的选手。你发现了，很生气，是要打飞的过去理论吗？理论你人生地不熟没资本，起诉他，抱歉当地没有针对中介的法律约束。
, Z, v5 X/ ~; y$ M5 H. O5 N6 a, `而且随着越来越多的新房进入市场，泰国的租赁市场竞争非常激烈。
5 L9 Q; y+ G$ j9 g就目前曼谷的租赁情况而言，除了地铁旁核心地段的房子出租率高以外其他都很一般。尤其是海景房，一年有几个月的空置期不说，因为海风侵蚀，平均三四年就得重修一次，这又得花费重金。
9 x: z; h8 x- ~, t, i4 H4 `$ E  A; h& b# G所以大部分广告所宣传的 10% 的租金回报率都在收你的智商税。根据最新第三方权威机构统计数据，随着房价的上涨，泰国房产租金回报率实际已经滑落至 3.5%。
除此以外，泰国售楼处也是特别有意思的。如果你去买期房，中介告诉你这有 ABC 规划，你别开心过早，因为泰国的基建速度跟中国不是一个概念，可能一辈子都无法兑现。而且告诉你和豪华商场之间有 1 公里，别以为很近，这是直线距离，泰国弯弯绕绕走半个小时都未必能走到。
% {3 h8 K+ m$ [5 i! N* k" M而且泰国楼市和中国不同，中国起码会有政策护体，不用考虑政局动荡和国外汇率因素。在泰国，可能美国的一个加息，房价就扛不住了，这在 1998 年出现过。
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/ {! v) X* ?* S# I% J5 ]老曹从洗手间回来后，我问他。
* V% L- Q! j7 ^' o) _" 下一步准备怎么办？"
$ X4 n+ g  U  V, E4 C+ p老曹弹了弹烟灰，意味深长。
) T$ W6 k& ]  U: ]2 C6 ]0 |" 还能怎么办？零和游戏呗，东南亚楼市虽然危险，但是依然有得赚。找到接你盘的玩家就好了，大家心知肚明。等我解套了再找新的机会。"
我还想淘点儿真货，随后问到：" 你感觉哪类人能在东南亚楼市发了财？"
" 这个得看你本事，如果你和开发商关系非常好，能选到最好的户型，拿到一手楼盘的最新消息和比预售价还要低的价格，最重要的是你还有四通八达的销售网络，这样炒房真能赚得了，否则就是根韭菜。哦对了，在泰国你还得要有非常诚信靠谱的中介朋友，这个得靠长期培养。否则骗你没脾气。"
" 其实道理很简单，如果在泰国炒楼花能发大财，本地人为啥不去炒，还等着你国外人来分一杯羹？投机一向都是刁钻活儿，国内这么多年的房地产投资还没玩明白，你确定国外可以？"
" 到最后，只不过是为东南亚经济做贡献罢了。不过正好响应了 " 一带一路 " 战略，中国人民真的很亲切。"
$ Q- G) `/ U& V" B老曹说话很难听，但言之有理。但帮他做推广是根本不可能了。
3 _% i( Y2 l* F3 y4 ]( g* n: N在文章的末尾还想多说几句话。
- D9 n  ]5 A0 Y" ?2 }- H子木并不是想一棒子捶死所有去东南亚楼市做投资的人。如果你真的有养老需求，老了想长期居住在东南亚，不在乎投资收益，这个完全没问题。
9 w9 n4 h( a; k! V但如果你想在资金收益方面有所获得，最好把功课做足了，还要多拜拜财神爷。因为东南亚真正的淘金时代已经结束了，现在是庄家抽身，韭菜入场的时间，拼的是运气而不是实力。